Hvordan beregner du afkast på ejendomsinvestering?

Inden for ejendomsinvestering er der en gængs måde at beregne dit afkast på.

Den almindelige definition af dit afkast er, hvor mange penge dine investeringer genererer i overskud hvert år. Denne definition er dog tilsidesat inden for ejendomsinvestering fordi flere forhold gør det svært at sammenligne afkast og rentabilitet på ejendomme – faktorer såsom:

• Dine renteforhold
• Skatteforhold for egnen
• Sammensætning af din finansiering

Reelt vil det være umuligt at udsende et investeringsprospekt, fordi afkastet i sidste ende vil afhænge af, om du finder pengene til din investering i din likvide beholdning, om du forhøjer dit realkreditlån eller optager et selvstændigt lån til dine aktier. 

Udregning af afkast på ejendomsinvestering efter gængs metode:

Årlige Lejeindtægter minus Driftsudgifter divideret med Købesummen.

(L – D)/K

Denne formel er uafhængig af renter, skatter m.v. og er derfor egnet til at sammenligne afkastet på flere forskellige ejendomme.

Problemet med formlen er bare, at den ikke fortæller dig noget om dit reelle afkast, idet du lægger færre penge på bordet takket være din finansiering.

Udregning af afkast på ejendomsinvestering med egenkapitalforrentning / return on invested capital:

Jeg vil gerne beregne mit afkast som en funktion af, hvor mange penge jeg faktisk har brugt på min investering. Min formel er derfor at kigge på Årlige Lejeindtægter minus Driftsudgifter, Skat og Renter, divideret med den Investerede sum:

(L-D-S-R)/I

Du kan eventuelt undlade at medtage skat i din udregning, hvis du vil sammenligne den med andre investeringer, da skatteforhold er personlige og altså varierer fra person til person.

Denne formel er afhængig af dine individuelle rente- og beskatningsforhold og er derfor svær at skrive et almindeligt prospekt ud fra. Til gengæld er den egnet til at sammenligne dit afkast på ejendomsinvestering med aktier og obligationer.

Du kan også kalde min formel for ROIC – Return on Invested Capital, også kaldet Return of Capital.

Eksempel

Hvis vi tager udgangspunkt i mit regneeksempel med Enighedsvej 40, 2.th. fra starten af bogen, kan forskellen illustreres således:

• Med gængs metode: (46.800 kr.-10.400 kr.)/335.000 kr. = 10.8 %
• Med egen metode: (46.800 kr.-10.400 kr.-6.688 kr.-6.000 kr.)/ 150.000 kr. = 15.8 % i afkast

Der er ingen rigtig eller forkert måde at udregne dit afkast på. De to formler kan benyttes til forskellige formål. Første formel giver dig mulighed for nemt og hurtigt at sammenligne én mulig ejendomsinvestering med en anden, mens den anden formel giver dig et reelt billede af, hvordan du forrenter dine penge.

Hvis du skal tale med din bank om et lån, så medtag begge afkastberegninger. Det viser et finansielt overblik, der øger dine chancer for en god låneaftale.

Med min måde at beregne afkastet på stiger dit afkast, jo højere en låneprocent du kan få af din bank. Beregningsmetoden giver derfor mindre mening, hvis du opnår en finansieringsgrad på fx 90 %. Hvis du finansierer ved at forhøje lån i din primære bolig og altså ingen likvide midler bruger på investering, er dit afkast matematisk uendeligt. Begge modeller har derfor muligheder og begrænsninger.