Hvad gør du, hvis lejer ikke betaler husleje?

Investeringen i lejligheder (hvis man ser bort fra eventuelle stigninger i ejendomsværdien) kan kun løbe rundt og blive en overskudsforretning, hvis du kan leje lejligheden ud – og hvis dine lejere betaler deres husleje (til tiden). 

Lejeloven er langt hen ad vejen ikke særlig udlejer-venlig, men selv lejeloven indeholder regler om, at manglende betaling af husleje kan medføre, at man mister retten til at blive boende. Det fremgår således af lejelovens § 93, stk. 1, litra a, at udlejer kan ophæve lejeaftalen, når leje (eller ”anden pligtig pengeydelse”) ikke betales rettidigt. 

Som udlejer skal du dog være opmærksom på, at du følger de formelle regler, så du ikke begår fodfejl i processen, for gør du det, kan det blive nødvendigt at starte forfra – og så går der længere tid, før du kan komme af med den dårlige betaler. 

Formelle krav til udlejer – påkrav og ophævelse

Hvis lejer ikke betaler sin husleje rettidigt (dvs. som aftalt i lejekontrakten), skal du sende et ”påkrav” (altså en rykker) til lejer om betaling af husleje, jf. lejelovens § 93, stk. 2.

Påkrav kan tidligst sendes dagen efter sidste rettidige betalingsdag – det vil sige dagen efter 3. hverdag efter det aftalte betalingstidspunkt. 

Hvis huslejen eksempelvis ifølge lejekontrakten skal betales den sidste hverdag i måneden, og denne dag falder på en torsdag, kan påkravet tidligst sendes dagen efter den 3. hverdag efter det aftalte betalingstidspunkt. Den tredje hverdag vil i dette tilfælde være tirsdagen (den 5. i den efterfølgende måned pga. weekenden) efter betalingstidspunktet – og påkravet kan i så fald sendes om onsdagen (den 6.).

Påkravet skal udtrykkeligt oplyse lejeren om, at fortsat manglende betaling kan resultere i, at lejekontrakten ophæves og at lejeren vil blive sat ud. Påkravet må desuden kun indeholde krav om betaling af ”pligtige pengeydelser” – det vil f.eks. sige husleje, vand, varme og andre beløb, som lejeren er forpligtet til at betale i henhold til lejekontrakten. 

Du kan dog godt lægge et rykkergebyr til huslejekravet ved afgivelse af påkravet, jf. lejelovens § 93, stk. 2. I 2022 kan du lovligt kræve et rykkergebyr på 250 kr. 

Fristen for betaling af den manglende husleje skal mindst være 14 dage fra lejers modtagelse af kravet. Ved beregningen af de 14 dage tæller modtagelsesdagen ikke med. 

Følges eksemplet ovenfor betyder det, at hvis påkravet sendes pr. e-mail om onsdagen, således at lejer modtager det samme dag, tælles de 14 dage fra om torsdagen (den 7.). Lejer skal i så fald betale senest onsdag den 20. Ellers kan du hæve lejekontrakten.

Udløber fristen på en lørdag eller helligdag, kan påkravet tidligst sendes på den førstkommende hverdag.

Hvis påkravet sendes for tidligt, ikke indeholder de nødvendige oplysninger (trussel om ophævelse) eller indeholder beløb, som ikke følger af lejekontrakten (ud over rykkerbeløbet), er påkravet ikke gyldigt, og det kan derfor ikke danne grundlag for en ophævelse! Sørg derfor for, at reglerne bliver overholdt!

Hvis der ikke sker betaling inden for den i påkravet angivne frist, kan du sende en ophævelse til lejeren. I ophævelsen skal du oplyse lejeren om:

• at lejekontrakten ophæves, og 
• at lejeren straks skal fraflytte ejendommen.

Hvis lejeren når at betale den manglende husleje inden ophævelsen ”kommer frem” til lejeren, kan du ikke kræve, at lejeren flytter, jf. § 94, stk. 2, men du vil fortsat have krav på betaling af rykkergebyret.

”Kommet frem” betyder, at ophævelsen skal være tilgængelig for lejer, det vil sige, at den kan være lagt i lejers postkasse, e-mailindbakke, han skal have fået den i hånden eller lignende. Det er derimod ikke nødvendigt, at lejeren har læst ophævelsen. 

I tvivlstilfælde skal du som udlejer kunne dokumentere, at ophævelsen er kommet frem. Hvis man sender ophævelsen med almindelig post, bør det derfor ske med afleveringsattest, så postbuddet skriver under på, at ophævelsen er afleveret på et bestemt tidspunkt. Alternativt kan du sende et anbefalet brev.

Dog må ophævelsen ikke komme frem til lejer, før fristen på de 14 dage er udløbet! Det betyder, at du ikke kan sikre dig mod mellemkommende betaling, ved at sende ophævelsen så tidligt, at lejer modtager den inden fristens udløb. 

Hvis ophævelsen kommer for tidligt frem til lejer, er du nødt til at starte processen forfra – det vil sige, at du er nødt til at sende et nyt påkrav med en ny 14-dages-frist. Hvis lejer når at betale inden denne frist, kan du ikke sætte vedkommende ud. 

Når først ophævelsen af lejekontrakten er kommet frem, binder den lejer. Det vil sige, at lejer ikke kan få lov til at blive boende ved at betale den manglende husleje, når først ophævelsen er kommet frem.