Eksempel på Ejendomsinvestering med +15 % i afkast

Lige om lidt går vi i gang med de fem primære kapitler i bogen; at finde bolig, at finde lejer, juraen, finansieringen og SKAT.

Men lad os starte med at tage udgangspunkt i en faktisk investering – én, jeg selv lavede i juli 2015. Den skal tjene som illustration til, hvorfor du skal læse videre herfra.

13. juli 2015 købte jeg Enighedsvej 40, 2.th. i 4800 Nykøbing Falster.

Lejligheden er 47 kvadratmeter, og de er fordelt på to delevenlige værelser med separat køkken, bad og gang. Værelserne er ca. lige store.

Lejligheden var sat til salg for 375.000 kr. I sig selv en lav pris. Udbudstiden var ca. et halvt år. Et tjek på Boligsiden viste dog, at lejligheden tidligere havde været sat til salg i vel over tre år uden salg. Herefter var den taget af markedet i et halvt år og så sat til salg igen. 

Med andre ord havde sælger forsøgt at afhænde lejligheden i fire-fem år og havde allerede sænket prisen fra 495.000 kr. til 375.000 kr. over to omgange.

Jeg fik dokumenter fra ejendomsmægleren på ejerforeningen. Ejerforeningen har et månedligt gebyr på rimelige 1.400 kr. Men det skulle blive bedre, for ejerforeningsbidraget var skruet således sammen:

Ejendomsværdiskatten betales ikke, når du ikke selv bor i lejligheden. Den kan jeg derfor se helt bort fra. YouSee-udgiften kan jeg lægge separat oven i huslejen. Derved var ejerudgiften kun ca. halvt så stor, som der ellers var blevet lagt op til.

Jeg skrev til mægler med et bud på 335.000 kr. Mægler svarede, at sælger syntes, at det var lavt, men at han/hun ville tænke over det. Et par dage efter accepteredes mit bud, da sælger bare gerne ville slippe af med boligen efter at have haft den til salg siden 2010.

Lejligheden købes i mit nystiftede selskab til formålet, og jeg får et lån på 200.000 kr. i Nykredit. Lånet er et banklån, da beløbet er for lavt til realkreditlån (og da det i øvrigt er svært at få realkreditlån på meget af Lolland-Falster, næsten uanset beløb). Banklånet får jeg til 5 % i rente, da jeg i forvejen har hele mit engagement i banken og i øvrigt fremlægger et solidt regnskab for lejligheden. Mine renteudgifter over de ti år, lånet løber, er på ca. 60.000 kr.

Min udgift for at købe lejligheden er samlet:

• 135.000 kr. – udbetaling
• 6.000 kr. til advokat for køberrådgivning, skødeskrivning og udarbejdelse af refusionsopgørelse
• 2.500 kr. i gebyrer for etablering af lån
• 3.760 kr. i tinglysningsgebyr for skødet
• 3.000 kr. i tinglysning af lån

Ud over togturen fra København til Nykøbing-Falster koster købet af lejligheden mig således lige på den gode side af 150.000 kr. med et lån på 200.000 kr.

Jeg lægger et opslag op i forskellige Facebook-grupper, relateret til boligsøgende i Nykøbing-Falster, og får hurtigt en række henvendelser. Jeg arrangerer en samlet fremvisning en lørdag, hvor ti mulige lejere, herunder flere par, møder op. Et par stykker står positivt ud. Få dage efter fremvisningen, cirka en uge før jeg overtager lejligheden, sender jeg min lejekontrakt til en potentiel lejer.

Lejeren skriver under.

Lejekontraktens vilkår:

Huslejen er 3.900 kr. om måneden. Vand og varme betaler lejeren selv, ligesom gebyret til YouSee lægges oveni. Samlet ender huslejen på ca. 5.000 kr. om måneden, hvoraf de 1.100 kr. således går uden om mig. 

3.900 kr. om måneden er lig med 46.800 kr. om året. Ud af dette er løbende udgifter til ejerforening og skat ca. 850 kr. om måneden; 10.400 kr. om året. Mit overskud før renter og skat er 36.400 kr.

De samlede renter, fordelt over ti år, er ca. 6.000 kr. om året.

Mit overskud, efter at renterne er betalt, er således 30.400 kr. om året. Dette beløb bliver jeg, da det er i mit selskab, selskabsbeskattet af. Første regnskabsår afsluttes i 2016, hvor selskabsskatten er 22 %. Selskabsskatten for første år er således 6.688 kr.

Mit overskud efter selskabsskat er 23.712 kr. – eller det samme, som en almindelig dansker tjente på en hel måned i 2012.

Ud fra min indledende investering på alt inklusive 150.000 kr. er mit overskud efter skat på 15.808 %. Min ROIC er på 15 % – Return on Invested Capital. EFTER selskabsskat.

Mit overskud er ikke ”likvidt”. Overskuddet dækker ikke meget mere end mine afdrag. Men min lejer sparer ca. 2.000 kr. om måneden op for mig. Over ti år er lejligheden betalt af og sandsynligvis steget i værdi; herefter er overskuddet likvidt. Jeg kan her låne penge med sikkerhed i dén lejlighed og købe en lejlighed mere. På den måde sikrer min indledende investering på 150.000 kr. mig over tid flere lejligheder, hvor lejerne sparer op. Mere herom i kapitlet om ’renters rente i ejendomsinvesteringer’.

Eller jeg kan bruge den afbetalte lejlighed som sikkerhed for at låne penge til et stort hus selv med familie; sælge den som investeringsobjekt, da den ligger i et selskab, og en køber, der beholder lejligheden i selskabet, ikke skal betale tinglysningsafgifter. Mulighederne er mange.

Det er dén type investeringer, vi søger at lave flere af med bogen her.